三種“物業(yè)服務(wù)合同”！
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司在社區(qū)開(kāi)展一切服務(wù)活動(dòng)的前提，也是物業(yè)服務(wù)公司后期維護(hù)自身權(quán)利的最核心證據(jù)之一。但是，物業(yè)服務(wù)一般可以分為三類:第一，一般意義上的物業(yè)服務(wù)合同；二是預(yù)承包物業(yè)服務(wù)合同；第三，事實(shí)服務(wù)合同。接下來(lái)，讓我們依次介紹這三個(gè)合同。
一、物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的服務(wù)合同，其中規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)、管理和維修，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序給予補(bǔ)償。
物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)
(一)物業(yè)服務(wù)合同是平等自愿的民事合同。傳統(tǒng)上，物業(yè)服務(wù)合同也稱為物業(yè)管理合同，但本質(zhì)上不同于行政機(jī)關(guān)和相關(guān)單位為實(shí)現(xiàn)行政權(quán)力而簽訂的行政合同。
(2)物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的委托合同。物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)在于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的委托，但與一般委托合同不同。物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)公司和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得以不信任為由擅自終止物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同只能依法或者按照合同約定的終止條件終止。此外委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)模梢允强陬^的，也可以是書(shū)面的，但物業(yè)服務(wù)合同只可能是書(shū)面、有償合同。
（三）物業(yè)服務(wù)合同是以勞務(wù)為標(biāo)的的合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是提供合同約定的勞務(wù)服務(wù)，如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了約定義務(wù)以后，有權(quán)獲得報(bào)酬。
(四)物業(yè)服務(wù)合同是合同、有償合同、雙重服務(wù)合同、契約。物業(yè)服務(wù)合同自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就合同條款達(dá)成一致意見(jiàn)即告成立，無(wú)須以物業(yè)的實(shí)際交付為要件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，以營(yíng)利為目的，對(duì)自身?yè)p益負(fù)責(zé)的企業(yè)法人。沒(méi)有免費(fèi)的物業(yè)服務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)合同是有償合同；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有這兩種權(quán)利。又履行義務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)合同因其服務(wù)綜合事務(wù)具有涉及面廣且利益關(guān)系相當(dāng)重大，合同履行期也相對(duì)較長(zhǎng)，為避免口頭合同取證困難的弱點(diǎn)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確要求物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)以書(shū)面形式訂立，并且須報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，因此其為要式合同。
二、前期物業(yè)服務(wù)合同
前期物業(yè)服務(wù)合同是指建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理階段就雙方權(quán)利義務(wù)達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定:“業(yè)主和業(yè)主大會(huì)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！扒捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還涉及業(yè)主。
在實(shí)踐中，物業(yè)銷(xiāo)售和業(yè)主入住是一個(gè)持續(xù)過(guò)程。這個(gè)階段要求2/3以上投票權(quán)的業(yè)主投票形成業(yè)主大會(huì)決定是不現(xiàn)實(shí)的，而這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必需的。
因此，為避免業(yè)主大會(huì)在選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)前出現(xiàn)物業(yè)管理真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定建設(shè)單位選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。
為了解決前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的銜接問(wèn)題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。根據(jù)物業(yè)管理實(shí)踐，前期物業(yè)服務(wù)合同一般在以下三種情況下終止:
(一)上一期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同終止時(shí)間屆滿，上一期物業(yè)管理的期限為上一期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同終止時(shí)間。
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期尚未屆滿，業(yè)主委員會(huì)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則前期物業(yè)管理的截止時(shí)間為另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同鎖定的起始時(shí)間。
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限屆滿，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，或尚未選聘任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不再進(jìn)行管理，也可以與開(kāi)發(fā)商繼續(xù)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，繼續(xù)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。在繼續(xù)進(jìn)行管理的情況下，前期物業(yè)管理的截止時(shí)間為新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)。
前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別
物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：(1)訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)管理企業(yè)。(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。
(武漢保潔公司)
三、事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同
事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)合同實(shí)際上是以前物業(yè)服務(wù)合同的延伸。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定，若物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有明確表示是否與原物業(yè)公司繼續(xù)簽訂合同，亦未明確要求原物業(yè)公司退出，而物業(yè)公司仍繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，可以認(rèn)為雙方之間形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。
從上述規(guī)定不難看出，物業(yè)服務(wù)合同的確認(rèn)需要從以下三個(gè)方面著手:
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主接受，形成事實(shí)上的物業(yè)合同關(guān)系。
(二)事實(shí)上物業(yè)服務(wù)合同有實(shí)際履行的客觀事實(shí)。 合同的實(shí)際履行由合同的一方或雙方以自己的實(shí)際行為履行合同的主要義務(wù)，由對(duì)方承擔(dān)。
(三)成立事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)繼續(xù)按原約定標(biāo)準(zhǔn)支付。 在認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系成立的基礎(chǔ)上，考慮到物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有變化，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定的費(fèi)用和服務(wù)水平相符的原則，業(yè)主將繼續(xù)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
需要注意的是，物業(yè)服務(wù)合同必須是在物業(yè)公司合法進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的前提下，原合同到期的情況。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有明確表示是否繼續(xù)與原物業(yè)公司簽訂合同，也沒(méi)有明確要求原物業(yè)公司退出合同，而物業(yè)公司仍繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。如果物業(yè)公司在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的程序上是非法的，行業(yè)委員會(huì)和業(yè)主當(dāng)然與物業(yè)公司沒(méi)有合同關(guān)系。此時(shí)，即使物業(yè)公司已經(jīng)為社會(huì)提供了服務(wù)，業(yè)主也可以拒絕支付任何費(fèi)用。
結(jié) 語(yǔ)
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)企業(yè)與項(xiàng)目之間服務(wù)合同關(guān)系的重要證明，也是保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主合法權(quán)益的重要依據(jù)。一方面，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)簽訂合法合規(guī)的物業(yè)服務(wù)合同，以維持其服務(wù)。為了證明自己服務(wù)的有效性，同時(shí)，合同條款的明確性也可以明確界定自己的服務(wù)內(nèi)容，衡量自己的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從而避免不必要的“帽子”；另一方面，項(xiàng)目業(yè)主還應(yīng)明確項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)合同，了解服務(wù)合同關(guān)系的存在，了解其合同行為受合同約束，并明確物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，以避免在項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生侵權(quán)時(shí)對(duì)物業(yè)的錯(cuò)誤權(quán)利保護(hù)和誤解。
